神奈川県内の投資用不動産で私がピカイチと勝手に判断した物件情報をお知らせします

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茅ヶ崎売アパート

成約済み
茅ヶ崎

ちょっと前にご紹介した物件です。
JR東海道線『茅ヶ崎』駅徒歩8分
価格は5,500万円
土地70坪
建物57坪(昭和61年築)
軽量鉄骨造2階建(施工はセキスイハウス)

結局4,700万円で売主様にご了承頂いて契約予定になりました。

給湯式の浴室に変更
洗濯機置き場を室内へ変更
和室を洋室へ
外壁塗装
門柱を洋風に変更
残置物、ゴミの撤去など
6室分総額500万円をかける予定
表面利回り11%を確保するべく
満室へ向けて募集開始

満室へ向けての数々のノウハウを公開予定
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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

2008-07-15 : 1棟中古アパート : コメント : 0 : トラックバック : 0
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本厚木売アパート

成約済み

物件価格:3600万円
土地面積:70.34坪
建物面積:43.45坪
構造:軽量鉄骨造2階建
築年月:1986年8月
総戸数:7戸(1R×6戸、1K×1戸)
表面利回り:10.3%
前面道路:6m以上公道
接道間口:約19m


小田急線「本厚木」駅徒歩14分
実際歩いてみるとアパートまで平坦なので14分

何を隠そう私は大学を卒業して初めて不動産屋で働いた場所が
この本厚木だ。
賃貸仲介と賃貸管理をメインにした会社に勤めていたことと
何より30年以上住んでいる地元だから他の人よりはちょっと
詳しいはずである。

賃料相場は
1Rが3万9千円
1Kが6万3千円
駐車場3台2万4千円
予想年収は385.2万円というところ(リフォームは必要)

今後の単身者賃貸市場は減少が予想される地域です。
厚木市は大学がたくさんありますが、青山学院大学が去り
昭和音楽大学も一昨年前に新百合ヶ丘駅に移転しています。

市場的には先細りして行き、不安になる部分もありますが
この物件の最大の長所は出口です。
間口が広いので35坪づつに分割して坪60万円で売却
4200万円なり
県道の切り下げ申請などが必要になりますが出口が見込める
良い物件です。

土地建物で2900万円くらいの評価ですから自己資金1000万円

キャッシュフロー 3点
将来性 4点
事業安定性 3点
処分可能性 5点
収益性 4点(私に募集させて頂ければ5点 笑笑)

合計20点

お問合せはこちらまで
スマイルリンク株式会社
企画営業部 堀
03-5956-5439

テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

2008-05-21 : 1棟中古アパート : コメント : 0 : トラックバック : 0
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保土ヶ谷区売アパート

成約済み
物件価格:4980万円
土地面積:64.51坪
建物面積:40.31坪
構造:木造2階建
築年月:1996年1月
総戸数:8戸(1R×8戸)
表面利回り:9.4%
前面道路:3.1公道
接道間口:約4m


相鉄線「星川」駅徒歩10分
実際歩いてみると大通りをわたるとアパートまでは
坂道・・・のぼりで12分というところ
現地からは横浜国立大学へ自転車で約10分
付近には学生のアパートがたくさん立っている住宅地です。

敷地はいわゆる旗状の土地に立っているアパートです。

星川アパート

星川アパートコインランドリー


想定賃料は戸当たり48,762円
これは相場より若干高いと感じます。
45,000円が相場かと考えます。
また室内洗濯機置き場がないこと
コインランドリーが1基しかないのは
今後を考えるとマイナス点です。

出口戦略としては住宅用地・アパート用地など考えられますが
路地部分を同等に評価できない為、若干売却価格は下がることが
考えられます。
土地建物で3600万円くらいの評価ですから自己資金1700万円

キャッシュフロー 3点
将来性 3点
事業安定性 2点
処分可能性 3点
収益性 2点

合計11点

この物件に関してはご紹介しかねます。


テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

2008-05-20 : 1棟中古アパート : コメント : 0 : トラックバック : 0
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三ツ沢下町売アパート

成約済み

三ツ沢下町1

物件価格:7500万円
土地面積:74.64坪
建物面積:70.48坪
構造:木造2階建
築年月:2001年3月
総戸数:8戸(1K7戸、2SLDK1戸)
表面利回り:10.35%
前面道路:3m私道、42条2項
接道間口:約16m

三ツ沢下町の駅から徒歩2分と非常に駅に近い立地です。
物件から100m位の所に駅の有料駐輪場がある位です。
間口は16mあります。前面は2項道路扱いの私道ですが持分があるようなので
建替えの際の道路掘削等の使用承諾はひとまず安心です。
付近は、道路の入組んだ住宅街です。物件までは途中階段がある為、車は入りません。

築後7年ですから建物メンテナンスで大きな費用は当面かからないと思います。
外観、共用部も大変綺麗でした。

現在入居中の1Kの戸当たり賃料は75,200円です。
相場よりも高いと感じました。賃料は入れ替えの度に下落すると考えます。
1Kが現在2室、2SLDKが1室(現在オーナー使用中)募集中ですが
募集賃料の設定さえ間違えなければ、需要は多いとエリアです。
10.35%と資料に記載されていますが、あくまで満室想定です。
現在の入居中の月額賃料合計は37万6千円です。
現在入居中のお部屋5部屋の平均契約賃料は7万5200円ですが
入居中のお部屋も含めてすべてを再募集賃料で引き直しますと
・1Kの1Fは6万7千円
・1Kの2Fは6万9千円
・2SLDKは13万円
といったところだと思います。
すべての部屋が入れ替わると合計予想年収は645万6千円ですから
7,500万円で購入したとして表面利回りで8.6%まで近い内に低下することが
予想されます。

付近の更地価格は100万円/坪ですが、車が入らないのでアパート用地として
利用することになりそうです。住宅用地としての購入希望者は少ないと考えますので
坪当たり70万円で計算すると約5,200万円ですから建物は2,300万円といことになります。

築後7年ですから建物メンテナンスで大きな費用は当面かからないと思います。
外観、共用部も大変綺麗でした。

土地としての出口が若干弱いので中古アパート、アパート用地としての出口で検討することに
なりそうです。
予想年収の645万6千円で表面利回り9%で割り戻すと物件価格 7173万円となります。
この位で購入できればキャッシュフローは順調に推移すると思います。
ただ相手がいる問題ですので指値はほどほどに・・・・

テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

2008-05-08 : 1棟中古アパート : コメント : 0 : トラックバック : 0
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茅ヶ崎市売アパート

成約済み
茅ヶ崎

JR東海道線『茅ヶ崎』駅徒歩8分
アパートまでは海沿いの暖かい空気に包まれて
8分歩けば到着
海にもチャリで7、8分で到着
サファーにはいいんじゃないってエリアです。

価格は5,500万円
土地70坪
建物57坪(昭和61年築)
軽量鉄骨造2階建(施工はセキスイハウス)

幅員2.5mに接している点が気になる(車入らない)が
付近は住宅地としては非常に人気がある場所です。
アパートの現況は1K10室中4室賃貸中で6室が空室
管理状況も悪くゴミが散乱している。聞けば売主さんは
忙しくて立ててからまともに修繕も管理もしていないのだとか・・・

給湯式の浴室、キッチンに変更、洗濯機置き場を室内へ変更
和室を洋室へリファーム、残置物、ゴミの撤去など
6室分総額350万円をかければ表面利回り10%は確保
検討して見てください

テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

2008-04-25 : 1棟中古アパート : コメント : 0 : トラックバック : 0
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プロフィール

スマリン社長

Author:スマリン社長
不動産管理業務に3年(契約更新、解約精算、滞納家賃回収、建物管理)
不動産賃貸仲介に店長として3年
収益不動産の売買仲介及び資産コンサルティングに6年
オフィス・店舗出店コンサルティングに5年
今年で不動産業18年目
収益不動産を売却、購入にお役に立ちます!!

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