神奈川県内の投資用不動産で私がピカイチと勝手に判断した物件情報をお知らせします

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三ツ沢下町売アパート

成約済み

三ツ沢下町1

物件価格:7500万円
土地面積:74.64坪
建物面積:70.48坪
構造:木造2階建
築年月:2001年3月
総戸数:8戸(1K7戸、2SLDK1戸)
表面利回り:10.35%
前面道路:3m私道、42条2項
接道間口:約16m

三ツ沢下町の駅から徒歩2分と非常に駅に近い立地です。
物件から100m位の所に駅の有料駐輪場がある位です。
間口は16mあります。前面は2項道路扱いの私道ですが持分があるようなので
建替えの際の道路掘削等の使用承諾はひとまず安心です。
付近は、道路の入組んだ住宅街です。物件までは途中階段がある為、車は入りません。

築後7年ですから建物メンテナンスで大きな費用は当面かからないと思います。
外観、共用部も大変綺麗でした。

現在入居中の1Kの戸当たり賃料は75,200円です。
相場よりも高いと感じました。賃料は入れ替えの度に下落すると考えます。
1Kが現在2室、2SLDKが1室(現在オーナー使用中)募集中ですが
募集賃料の設定さえ間違えなければ、需要は多いとエリアです。
10.35%と資料に記載されていますが、あくまで満室想定です。
現在の入居中の月額賃料合計は37万6千円です。
現在入居中のお部屋5部屋の平均契約賃料は7万5200円ですが
入居中のお部屋も含めてすべてを再募集賃料で引き直しますと
・1Kの1Fは6万7千円
・1Kの2Fは6万9千円
・2SLDKは13万円
といったところだと思います。
すべての部屋が入れ替わると合計予想年収は645万6千円ですから
7,500万円で購入したとして表面利回りで8.6%まで近い内に低下することが
予想されます。

付近の更地価格は100万円/坪ですが、車が入らないのでアパート用地として
利用することになりそうです。住宅用地としての購入希望者は少ないと考えますので
坪当たり70万円で計算すると約5,200万円ですから建物は2,300万円といことになります。

築後7年ですから建物メンテナンスで大きな費用は当面かからないと思います。
外観、共用部も大変綺麗でした。

土地としての出口が若干弱いので中古アパート、アパート用地としての出口で検討することに
なりそうです。
予想年収の645万6千円で表面利回り9%で割り戻すと物件価格 7173万円となります。
この位で購入できればキャッシュフローは順調に推移すると思います。
ただ相手がいる問題ですので指値はほどほどに・・・・

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

2008-05-08 : 1棟中古アパート : コメント : 0 : トラックバック : 0
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プロフィール

スマリン社長

Author:スマリン社長
不動産管理業務に3年(契約更新、解約精算、滞納家賃回収、建物管理)
不動産賃貸仲介に店長として3年
収益不動産の売買仲介及び資産コンサルティングに6年
オフィス・店舗出店コンサルティングに5年
今年で不動産業18年目
収益不動産を売却、購入にお役に立ちます!!

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