神奈川県内の投資用不動産で私がピカイチと勝手に判断した物件情報をお知らせします

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三ツ沢下町売アパート

成約済み

三ツ沢下町1

物件価格:7500万円
土地面積:74.64坪
建物面積:70.48坪
構造:木造2階建
築年月:2001年3月
総戸数:8戸(1K7戸、2SLDK1戸)
表面利回り:10.35%
前面道路:3m私道、42条2項
接道間口:約16m

三ツ沢下町の駅から徒歩2分と非常に駅に近い立地です。
物件から100m位の所に駅の有料駐輪場がある位です。
間口は16mあります。前面は2項道路扱いの私道ですが持分があるようなので
建替えの際の道路掘削等の使用承諾はひとまず安心です。
付近は、道路の入組んだ住宅街です。物件までは途中階段がある為、車は入りません。

築後7年ですから建物メンテナンスで大きな費用は当面かからないと思います。
外観、共用部も大変綺麗でした。

現在入居中の1Kの戸当たり賃料は75,200円です。
相場よりも高いと感じました。賃料は入れ替えの度に下落すると考えます。
1Kが現在2室、2SLDKが1室(現在オーナー使用中)募集中ですが
募集賃料の設定さえ間違えなければ、需要は多いとエリアです。
10.35%と資料に記載されていますが、あくまで満室想定です。
現在の入居中の月額賃料合計は37万6千円です。
現在入居中のお部屋5部屋の平均契約賃料は7万5200円ですが
入居中のお部屋も含めてすべてを再募集賃料で引き直しますと
・1Kの1Fは6万7千円
・1Kの2Fは6万9千円
・2SLDKは13万円
といったところだと思います。
すべての部屋が入れ替わると合計予想年収は645万6千円ですから
7,500万円で購入したとして表面利回りで8.6%まで近い内に低下することが
予想されます。

付近の更地価格は100万円/坪ですが、車が入らないのでアパート用地として
利用することになりそうです。住宅用地としての購入希望者は少ないと考えますので
坪当たり70万円で計算すると約5,200万円ですから建物は2,300万円といことになります。

築後7年ですから建物メンテナンスで大きな費用は当面かからないと思います。
外観、共用部も大変綺麗でした。

土地としての出口が若干弱いので中古アパート、アパート用地としての出口で検討することに
なりそうです。
予想年収の645万6千円で表面利回り9%で割り戻すと物件価格 7173万円となります。
この位で購入できればキャッシュフローは順調に推移すると思います。
ただ相手がいる問題ですので指値はほどほどに・・・・

テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

2008-05-08 : 1棟中古アパート : コメント : 0 : トラックバック : 0
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茅ヶ崎市売アパート

成約済み
茅ヶ崎

JR東海道線『茅ヶ崎』駅徒歩8分
アパートまでは海沿いの暖かい空気に包まれて
8分歩けば到着
海にもチャリで7、8分で到着
サファーにはいいんじゃないってエリアです。

価格は5,500万円
土地70坪
建物57坪(昭和61年築)
軽量鉄骨造2階建(施工はセキスイハウス)

幅員2.5mに接している点が気になる(車入らない)が
付近は住宅地としては非常に人気がある場所です。
アパートの現況は1K10室中4室賃貸中で6室が空室
管理状況も悪くゴミが散乱している。聞けば売主さんは
忙しくて立ててからまともに修繕も管理もしていないのだとか・・・

給湯式の浴室、キッチンに変更、洗濯機置き場を室内へ変更
和室を洋室へリファーム、残置物、ゴミの撤去など
6室分総額350万円をかければ表面利回り10%は確保
検討して見てください

テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

2008-04-25 : 1棟中古アパート : コメント : 0 : トラックバック : 0
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相模原1棟アパート

成約済み

JR横浜線『相模原』駅徒歩20分
・歩くと17分で着いた
・JR横浜線沿線の相模原市内は平坦な所が多く
横浜で働いていると羨ましくなるほどです。
・相模原市は政令都市への移行を控えた人口増加エリア

価格は2880万円
土地40坪
建物40坪(昭和59年築)
軽量鉄骨造2階建(施工はナショナル住宅?)

2K3室、事務所1室
1階にそろばん塾が入っており、賃貸中はそこのみ
2K3室は、2室が同時に退出した模様
通常は4世帯中3世帯空きだと手を出しずらいが
付近は住宅地エリアで賃料設定と募集活動次第では
十分に入居者が入る物件でした。
家賃を引き直し、安パイ気味で表面利回り9.5%
強気で10.2%といった感じ

売り急いでいるみたいなので交渉も・・・・・・
相模原1棟中古アパート

夜撮ったので暗くてすみません


テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

2008-04-22 : 1棟中古アパート : コメント : 0 : トラックバック : 0
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弘明寺1棟アパート

成約済み

市営地下鉄『弘明寺』駅徒歩17分
・実際歩くと20分(駅から上って下る)
・平らな道を選んで回り道でも20分

土地が79.97坪で価格が4480万円
建物はRC造で79.15坪(昭和62年12月築)
簡易評価は5800万円以上は出ます。

ただし2K4室、1K2室、3LDK1室の内で賃貸中は
2K1室67000円のみ
他の部屋を賃貸に出すなら水周りのリフォームまで
かなり費用が嵩みそうです。

現状は土地値、うまく改修すれば利回り10%はいけそうです。

ご質問はこちらから

弘明寺1棟アパート

テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

tag : 横浜不動産投資 相模原不動産投資 厚木不動産投資

2008-04-22 : 1棟中古アパート : コメント : 0 : トラックバック : 0
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プロフィール

スマリン社長

Author:スマリン社長
不動産管理業務に3年(契約更新、解約精算、滞納家賃回収、建物管理)
不動産賃貸仲介に店長として3年
収益不動産の売買仲介及び資産コンサルティングに6年
オフィス・店舗出店コンサルティングに5年
今年で不動産業18年目
収益不動産を売却、購入にお役に立ちます!!

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